Pflegeheim: Wohnung kündigen – warum es kein Sonderkündigungsrecht gibt
Pflegeheim: Wohnung kündigen – warum es kein Sonderkündigungsrecht gibt
Viele Familien gehen davon aus, dass ein Heimeinzug den Mietvertrag schneller beendet. Das ist nicht so: Es gilt die normale Frist von drei Monaten. Was Ihnen trotzdem hilft – und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten.
- Seit 2012 in Berlin
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Kurz beantwortet
Ein Umzug ins Pflegeheim begründet kein Sonderkündigungsrecht. Für Mieterinnen und Mieter gilt die gesetzliche Frist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des zweiten Folgemonats möglich (§ 573c Abs. 1 BGB) – praktisch also drei Monate. Weder Pflegebedürftigkeit noch ein Heimplatz verkürzen das. Was hilft: ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter, ein Nachmieter oder eine Kündigungsklausel im Vertrag. Rechnen Sie mit einer Doppelbelastung aus Heimkosten und Miete für diese Monate – und prüfen Sie, ob eine Kostenübernahme in Betracht kommt. Kündigen Sie erst, wenn der Heimplatz sicher ist.
Inhaltsverzeichnis
Wichtiger Hinweis
Dieser Beitrag gibt einen praxisorientierten Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Mietrecht entscheidet sich am konkreten Vertrag und am Einzelfall. Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen, bevor Sie kündigen oder renovieren – kostengünstig durch einen Mieterverein, im Streitfall durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Beratung zu Pflege und Sozialleistungen bieten die Pflegestützpunkte kostenlos.
Kapitel 01Die Frist: drei Monate
Hier liegt das verbreitetste Missverständnis. Im Netz wird häufig von einem „Sonderkündigungsrecht bei Pflegebedürftigkeit“ gesprochen. Ein solches Recht gibt es im Mietrecht nicht.
| Annahme | Tatsächlich |
|---|---|
| „Bei Heimeinzug kann man sofort kündigen“ | Nein. Es gilt die gesetzliche Frist: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des zweiten Folgemonats (§ 573c Abs. 1 BGB) – praktisch drei Monate |
| „Pflegebedürftigkeit ist ein wichtiger Grund“ | Eine außerordentliche Kündigung setzt einen Grund voraus, der in der Sphäre der anderen Vertragsseite liegt. Der eigene Gesundheitszustand gehört nicht dazu |
| „Ein Attest genügt“ | Ein Attest belegt die Pflegebedürftigkeit, verändert aber die Kündigungsfrist nicht |
| „Der Vermieter muss einen Nachmieter nehmen“ | Nur wenn der Vertrag das vorsieht. Ohne Klausel besteht kein Anspruch – in der Praxis stimmen viele Vermieter dennoch zu |
| „Bei Tod endet der Vertrag automatisch“ | Nein. Es besteht aber ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist – siehe Kapitel 08 |
Zuerst in den eigenen Vertrag schauen
Manche Mietverträge – besonders bei Wohnungsbaugenossenschaften, kommunalen Gesellschaften und Seniorenwohnanlagen – enthalten eigene Regelungen für den Fall eines Heimeinzugs. Das ist keine Ausnahme, sondern kommt regelmäßig vor. Lesen Sie deshalb den Vertrag, bevor Sie von der gesetzlichen Frist ausgehen.
Und der wichtigste Rat zur Reihenfolge: Kündigen Sie erst, wenn der Heimplatz verbindlich zugesagt ist. Eine gekündigte Wohnung ohne Platz ist die schlechteste aller Lagen.
Kapitel 02Was trotzdem hilft
Aufhebungsvertrag
Vermieter und Mieter vereinbaren einvernehmlich ein früheres Ende. Der praktisch häufigste und einfachste Weg – viele Vermieter stimmen zu, gerade wenn die Wohnung ohnehin gut vermietbar ist. Schriftlich vereinbaren, mit Datum und Zustand der Übergabe.
Nachmieter vorschlagen
Auch ohne Anspruch lohnt es sich, einen geeigneten Nachmieter anzubieten. Nennen Sie mehrere und liefern Sie die Unterlagen mit – dann ist die Zusage für den Vermieter einfach.
Frühzeitig sprechen
Ein Anruf, sobald der Heimeinzug absehbar ist, bringt mehr als eine Kündigung mit Bitte um Kulanz. Vermieter planen ihre Vermietung – wer früh informiert, wird eher entgegenkommend behandelt.
Klausel im Vertrag prüfen
Genossenschaften und kommunale Vermieter haben teils eigene Regelungen für Heimeinzüge. Ein Blick in den Vertrag kann drei Monatsmieten sparen.
Was Sie in die Kündigung schreiben sollten
Kündigen Sie schriftlich und unterschrieben, mit Datum und der Bitte um Bestätigung des Beendigungszeitpunkts. Nennen Sie den Grund – ein Heimeinzug erzeugt keinen Anspruch, aber er erhöht die Bereitschaft zur Kulanz. Und bitten Sie ausdrücklich um einen Termin zur gemeinsamen Wohnungsübergabe. Versand per Einwurf-Einschreiben, damit der Zugang belegbar ist.
Kapitel 03Wer darf kündigen?
Eine Frage, die häufig zu spät gestellt wird – und die ein Verfahren um Wochen verzögern kann.
- Die Mieterin oder der Mieter selbst, solange sie oder er dazu in der Lage ist. Angehörige können unterstützen, aber nicht ersetzen
- Eine bevollmächtigte Person auf Grundlage einer Vorsorgevollmacht – prüfen Sie, ob Wohnungs- und Vermögensangelegenheiten erfasst sind. Manche Vermieter verlangen die Vollmacht im Original oder notariell
- Eine rechtliche Betreuerin oder ein Betreuer, wenn Betreuung eingerichtet ist. Für die Kündigung von Wohnraum kann eine Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich sein – das braucht Zeit und gehört früh angestoßen
- Bei mehreren Mietparteien im Vertrag müssen grundsätzlich alle kündigen. Ein einzelner Mieter kann einen gemeinsamen Vertrag nicht allein beenden
Praktische Folge: Wenn keine Vollmacht vorliegt, ist die Kündigung nicht die erste Aufgabe, sondern die Klärung der Vertretung. Solange das offen ist, läuft die Miete weiter.
Wenn nichts geregelt ist
Fehlt eine Vorsorgevollmacht und kann die Person nicht selbst entscheiden, führt der Weg über das Betreuungsgericht. Das dauert Wochen bis Monate – und in dieser Zeit läuft die Miete. Betreuungsvereine und Pflegestützpunkte beraten dazu kostenlos. Kein Rechtsrat – für die Gestaltung einer Vollmacht ist eine Notarin oder ein Anwalt zuständig.
Kapitel 04Doppelbelastung und Kostenübernahme
Für die Monate der Kündigungsfrist laufen Heimkosten und Miete parallel. Das ist die finanzielle Härte an dieser Situation – und es gibt Stellen, bei denen sich fragen lohnt.
- Beim Sozialhilfeträger nachfragen: Wird Hilfe zur Pflege oder Grundsicherung bezogen, kann die Übernahme der Mietkosten für eine Übergangszeit in Betracht kommen. Das ist eine Einzelfallentscheidung – fragen Sie, sobald der Einzug absehbar ist, nicht erst nach der Kündigung
- Wohngeld prüfen: Ein bestehender Anspruch endet mit dem Auszug, kann aber für die Übergangszeit noch relevant sein. Änderungen sind der Wohngeldstelle mitzuteilen
- Nebenkosten reduzieren: Heizung herunterstellen, Warmwasser, Strom und Zählerstände dokumentieren. Bei mehreren Monaten Leerstand summiert sich das
- Vorauszahlungen anpassen lassen: Bei einer leeren Wohnung sinkt der Verbrauch deutlich – ein Antrag auf Anpassung der Vorauszahlungen kann sich lohnen
- Hausratversicherung: Sie ist an die versicherte Wohnung gebunden. Klären Sie mit dem Versicherer, was für eine leerstehende Wohnung gilt und wie die Sachen im Heim versichert sind
- Beitragsbefreiung Rundfunkbeitrag für die aufgegebene Wohnung prüfen, sobald sie nicht mehr bewohnt ist
Die Reihenfolge, die über Erstattungen entscheidet
Bei Sozialleistungen gilt durchgehend: erst fragen, dann handeln. Wer eine Wohnung kündigt, einen Umzug beauftragt oder einen Heimvertrag abschließt und danach einen Antrag stellt, verliert Ansprüche häufig nicht wegen der Voraussetzungen, sondern wegen der fehlenden vorherigen Zustimmung. Details im Ratgeber Umzug und Sozialamt.
Kapitel 05Übergabe, Renovierung, Kaution
Nicht renovieren, bevor der Vertrag geprüft ist
Der häufigste vermeidbare Kostenpunkt bei Wohnungsauflösungen. Formularklauseln, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegen, können unwirksam sein – etwa wenn die Wohnung damals unrenoviert übergeben wurde, ohne dass ein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Ob das auf Ihren Vertrag zutrifft, entscheidet der Wortlaut der Klausel und der Zustand bei Einzug.
Lassen Sie die Klausel prüfen, bevor jemand streicht. Ein Mieterverein tut das kostengünstig, und es kann einen vierstelligen Betrag sparen. Nach Jahrzehnten Mietzeit ist die Frage besonders relevant – und die Unterlagen von damals oft noch vorhanden.
Kein Rechtsrat – die Beurteilung hängt vom Einzelfall ab.
- Gemeinsame Übergabe mit Protokoll, Fotos und Zählerständen. Auch bei einer aufgelösten Wohnung – gerade dann
- Das alte Einzugsprotokoll suchen. Wenn Mängel dort verzeichnet sind, können sie beim Auszug nicht zugerechnet werden. Nach vielen Jahren oft der wertvollste Fund in den Unterlagen
- Besenrein bedeutet nicht renoviert: geräumt, gefegt, grob gereinigt. Was darüber hinaus geschuldet ist, richtet sich nach dem Vertrag
- Dübellöcher gehören meist verschlossen, gestrichen werden muss nicht automatisch
- Kaution: Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses, wenn keine Ansprüche offen sind. Der Vermieter darf eine angemessene Prüffrist beanspruchen, insbesondere bis zur Betriebskostenabrechnung. Setzen Sie eine Frist und fragen Sie nach, statt zu warten
- Schlüssel vollständig zurückgeben und im Protokoll die Anzahl festhalten. Fehlende Schlüssel können teuer werden
- Nachsendeauftrag vor der Übergabe einrichten, mit Verlängerung im Kalender
Kapitel 06Der Hausrat: die richtige Reihenfolge
Bei einem Heimeinzug wird oft in der falschen Reihenfolge gearbeitet – meist aus Zeitdruck. Diese vier Schritte funktionieren auch dann.
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Schritt 1 – zuerst, immer
Unterlagen und Persönliches sichern
Mietvertrag und altes Übergabeprotokoll, Rentenunterlagen, Versicherungsverträge, Grundbuch- und Kaufunterlagen, Urkunden, Testament, Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung. Dazu Fotos, Alben und Briefe. In Kisten, die zu einer Vertrauensperson gehen – nicht in die Sammelauflösung.
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Schritt 2
Ins Heim, was ins Zimmer passt
Nach Absprache mit der Einrichtung – was dort erlaubt ist und was gestellt wird, steht im Ratgeber Was darf mit ins Zimmer?
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Schritt 3
Unentschiedenes einlagern, nicht entscheiden
Alles, worüber die Familie sich nicht einig ist oder wozu die Person selbst noch etwas sagen soll, geht in eine Einlagerung – mit festem Enddatum, sonst läuft sie jahrelang. Wer unter Druck aussortiert, wirft weg, was später vermisst wird.
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Schritt 4
Verteilen, verwerten, entsorgen
In die Familie mit Foto, Maßen und festem Abholtermin. Verkauf bei Antiquitäten, Instrumenten, Schmuck und Sammlungen. Spende an Sozialkaufhäuser, die teils abholen. Der Rest über die Wohnungsauflösung – wir übergeben besenrein.
Der Fehler, der sich nicht korrigieren lässt
Nichts wegwerfen, bevor die Unterlagen gesichtet sind. In Schubladen, Ordnern und Schränken einer über Jahrzehnte bewohnten Wohnung liegen Versicherungspolicen, Sparbücher, Rentennachweise, Grundbuchauszüge und Bestattungsvorsorgeverträge. Was in einer Sammelentsorgung verschwindet, ist endgültig weg – und fällt oft erst Monate später auf.
Wir arbeiten deshalb so, dass Unterlagen und Persönliches zuerst separiert werden, bevor entsorgt wird. Wenn Sie unsicher sind: erst einlagern, später sichten.
Kapitel 07Wenn ein Partner bleibt
Zieht nur eine Person ins Heim und die andere bleibt in der Wohnung, ändert sich fast alles.
- Der Mietvertrag läuft weiter, wenn beide Mietparteien sind – gekündigt wird nichts. Zu klären ist, ob und wie eine Person aus dem Vertrag genommen wird
- Die Wohnung wird nicht aufgelöst, sondern angepasst: Was ins Heim geht, verschwindet aus dem gemeinsamen Haushalt. Rechnen Sie damit, dass das emotional schwerer wiegt als ein vollständiger Umzug
- Wohnkosten prüfen: Eine Person allein in der bisherigen Wohnung bei gleichzeitigen Heimkosten – ob die Wohnung noch angemessen ist, kann bei Sozialleistungen eine Rolle spielen
- Barrierefreiheit für die bleibende Person prüfen. Bei bestehendem Pflegegrad kommen Zuschüsse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen in Betracht – Voraussetzungen bei der Pflegekasse erfragen, Zusage vor Beginn
- Hausratversicherung bleibt bestehen, die Deckung für die Sachen im Heim ist gesondert zu klären
- Später gemeinsam ins Heim? Wenn das absehbar ist, lohnt es, die Wohnungsfrage in einem Zug zu planen statt zweimal
Kapitel 08Wenn die Person verstirbt
Ein Fall, der bei Heimeinzügen leider vorkommt – und für den andere Regeln gelten.
Der Mietvertrag endet nicht automatisch
Mit dem Tod endet ein Mietverhältnis nicht von selbst. Es besteht aber ein außerordentliches Kündigungsrecht: Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand in das Mietverhältnis eingetreten ist oder es fortgesetzt wird, mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 580 BGB). Lebte ein Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehöriger im Haushalt, kommt zudem ein Eintritts- oder Fortsetzungsrecht in Betracht (§§ 563, 563a BGB).
Die Ein-Monats-Frist beginnt mit der Kenntnis – warten Sie damit nicht. Und lassen Sie sich beraten, bevor Sie Erklärungen abgeben oder die Wohnung räumen: Beides kann erbrechtliche Folgen haben, gerade wenn eine Ausschlagung des Nachlasses im Raum steht. Kein Rechtsrat – wenden Sie sich an einen Anwalt oder Notar.
Kapitel 09Verträge und Behörden
| Bereich | Was zu tun ist |
|---|---|
| Meldebehörde | Anmeldung der neuen Adresse innerhalb von zwei Wochen; die Einrichtung hilft in der Regel |
| Rundfunkbeitrag | Für die aufgegebene Wohnung abmelden; für das Heim gelten eigene Regeln – beim Beitragsservice erfragen |
| Strom, Gas, Wasser | Kündigen, Zählerstände mit Foto dokumentieren, Endabrechnung anfordern |
| Telefon und Internet | Kündigen; Kündigungsfristen prüfen, teils gibt es Sonderregeln bei Umzug |
| Hausratversicherung | Mit dem Versicherer klären, was für Leerstand gilt und wie die Sachen im Heim gedeckt sind |
| Renten- und Krankenversicherung | Adressänderung mitteilen; bei der Pflegekasse den Wechsel in die vollstationäre Pflege melden |
| Bank und Daueraufträge | Adresse ändern, Daueraufträge für Miete und Nebenkosten beenden, neue für das Heim einrichten |
| Post | Nachsendeauftrag vor der Übergabe, mit Verlängerung im Kalender |
| Zeitungen, Vereine, Abos | Kündigen oder umstellen – der Posten, der am längsten unbemerkt weiterläuft |
Wohnungsauflösung nach dem Heimeinzug
Wir sichern Unterlagen und Persönliches zuerst, lagern Unentschiedenes ein und übergeben die Wohnung besenrein. Ein Ansprechpartner, auch für Angehörige aus einer anderen Stadt.
Angebot anfordern 030 588 48 200Häufige Fragen
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht beim Umzug ins Pflegeheim?
Nein. Das Mietrecht kennt kein Sonderkündigungsrecht wegen Pflegebedürftigkeit oder eines Heimeinzugs. Es gilt die gesetzliche Frist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des zweiten Folgemonats möglich (§ 573c Abs. 1 BGB), praktisch also drei Monate. Prüfen Sie aber Ihren Vertrag – Genossenschaften und kommunale Vermieter haben teils eigene Regelungen für diesen Fall.
Wie komme ich schneller aus dem Mietvertrag?
Über einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter, das ist der häufigste Weg – viele stimmen zu, gerade bei gut vermietbaren Wohnungen. Zweitens, indem Sie geeignete Nachmieter vorschlagen und die Unterlagen mitliefern; einen Anspruch darauf gibt es nur bei entsprechender Vertragsklausel. Und drittens hilft es, früh zu sprechen: Ein Anruf, sobald der Heimeinzug absehbar ist, bringt mehr als eine Kündigung mit Bitte um Kulanz.
Wer darf die Wohnung kündigen, wenn die Person das nicht mehr kann?
Eine bevollmächtigte Person auf Grundlage einer Vorsorgevollmacht, sofern Wohnungs- und Vermögensangelegenheiten erfasst sind; manche Vermieter verlangen das Original oder eine notarielle Vollmacht. Ist eine rechtliche Betreuung eingerichtet, kann für die Kündigung von Wohnraum eine Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich sein – das braucht Zeit. Bei mehreren Mietparteien müssen grundsätzlich alle kündigen.
Zahlt jemand die Miete während der Kündigungsfrist?
Wird Hilfe zur Pflege oder Grundsicherung bezogen, kann die Übernahme der Mietkosten für eine Übergangszeit in Betracht kommen. Das ist eine Einzelfallentscheidung des Sozialhilfeträgers – fragen Sie, sobald der Einzug absehbar ist, und nicht erst nach der Kündigung. Reduzieren Sie außerdem Heizung und Verbrauch und lassen Sie gegebenenfalls die Nebenkostenvorauszahlungen anpassen.
Muss die Wohnung renoviert übergeben werden?
Nicht automatisch. Formularklauseln, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegen, können unwirksam sein – etwa wenn die Wohnung damals unrenoviert übergeben wurde, ohne dass ein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Lassen Sie die Klausel prüfen, bevor jemand streicht; ein Mieterverein tut das kostengünstig. „Besenrein“ bedeutet geräumt, gefegt und grob gereinigt, nicht renoviert.
Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Nach Ende des Mietverhältnisses, wenn keine Ansprüche mehr offen sind. Der Vermieter darf eine angemessene Prüffrist beanspruchen, insbesondere bis zur Betriebskostenabrechnung. Setzen Sie eine Frist und fragen Sie schriftlich nach, statt zu warten. Wichtig für die Höhe der Rückzahlung ist ein Übergabeprotokoll mit Fotos – und das alte Einzugsprotokoll, falls es noch vorhanden ist.
In welcher Reihenfolge sollte die Wohnung aufgelöst werden?
Zuerst Unterlagen und Persönliches sichern: Mietvertrag, alte Protokolle, Renten- und Versicherungsunterlagen, Urkunden, Vollmachten, Fotos und Briefe. Dann das, was ins Heimzimmer darf. Dann alles Unentschiedene in eine Einlagerung mit festem Enddatum – nicht aussortieren. Zuletzt verteilen, verwerten und entsorgen. Nichts wegwerfen, bevor die Unterlagen gesichtet sind.
Was gilt, wenn die Person während der Kündigungsfrist verstirbt?
Der Mietvertrag endet nicht automatisch. Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist oder fortsetzt, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 580 BGB). Lebte ein Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehöriger im Haushalt, kommt ein Eintritts- oder Fortsetzungsrecht in Betracht. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie Erklärungen abgeben oder räumen – das kann erbrechtliche Folgen haben.
Fazit: Erst der Platz, dann die Kündigung
Kein Sonderkündigungsrecht – es gilt die Frist von drei Monaten, und weder ein Attest noch ein Heimplatz verkürzen sie. Was hilft, ist ein Aufhebungsvertrag, ein Nachmietervorschlag oder eine Klausel im eigenen Vertrag, die viele übersehen.
Zwei Dinge in der richtigen Reihenfolge erledigen: Erst wenn der Heimplatz verbindlich zugesagt ist, wird gekündigt. Und erst wenn der Mietvertrag geprüft ist, wird renoviert – die Schönheitsreparaturklausel ist der häufigste vermeidbare Kostenpunkt bei Wohnungsauflösungen.
Unsere Leistungen: Pflegeheim-Umzug, Wohnungsauflösung, Einlagerung, Entsorgung und Seniorenumzug. Weiterlesen: Was darf mit ins Zimmer?, Seniorenumzug planen und Umzug und Sozialamt.
Kostenlose Besichtigung – auch per Video
Wir besprechen die Reihenfolge, sichern Unterlagen zuerst und sagen Ihnen, was sich einzulagern lohnt und was nicht.
Besichtigung vereinbaren Zur WohnungsauflösungHinweis zu den Rechtsangaben
Die Angaben zu Mietrecht, Fristen, Kaution, Schönheitsreparaturen und zum Todesfall dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und der Einzelfall. Lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie kündigen oder renovieren – etwa durch einen Mieterverein oder eine Rechtsanwältin.